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Aktuell ist es überall zu hören und zu lesen: Die Immobilienpreise kennen nur eine Richtung – nach oben. Insbesondere in Metropolregionen haben die Kaufpreise enorm zugelegt. Doch wie wir es vor der Finanzkrise 2008 / 2009 bei den Aktienmärkten erlebt haben, folgt nach totaler Investions-Euphorie auf Grund fallender Kurse ein großer Katenjammer.

Grund des folgenden Katzenjammers sind meist zuvor selbstgemachte Fehler.

Der mit Sicherheit am häufigsten gemachte Fehler beim Immobilienankauf ist eine mangelnde Renditeberechnung, den viele private Immobilieninvestoren teilweise sträflich vernachlässigen.

Fehler: mangelhafte Rendite-Kalkulation

In meiner Zeit als Asset Manager habe ich immer wieder Immobilienkäufer erleben müssen, die sich ein Haus oder eine Wohnung gekauft haben, die von vorne herein ein Verlustgeschäft waren ohne es zu wissen. Im Glauben, dass die Bruttorendite von 3 – 4 % ausreicht, um eine 100 % Finanzierung samt Eigenanteil der Hausgeldzahlungen, Tilgung und Steuern zu tragen, haben diese Immobilien-Investments angekauft. Was schlussendlich netto auf dem Konto landet, haben diese „Investoren“ selten berechnet. Bedauerlicherweise war dieser Betrag oftmals negativ. Heißt, dass die Immobilieninvestoren für das Halten des Objektes sogar Geld zuschießen müssen. Selbstverständlich betreiben die Käufer damit einen Vermögensaufbau, jedoch entfernt er sich zugleich von seiner finanziellen Freiheit, da er einen negativen Cashflow generiert. Letzten Endes muss der Immobilieninvestor Geld aus seinem Nettoeinkommen berappen, um das Objekt im Bestand zu halten. Das Tückische dabei ist, dass das Zuschussgeschäft oft nicht auffällt, da die monatlichen Beträge oft von Verwaltern per Lastschrift eingezogen werden oder wenn kein Verwalter zwischengeschaltet ist nicht genau nachgerechnet wird.

Bestenfalls werden schon alle Kostenfaktoren im Vorfeld berechnet, sodass ein weniger lukratives bzw. schlechtes Investment erst gar nicht angekauft wird.

Allein die ausgegebene Bruttorendite von Seiten der Makler ist bei weitem nicht ausreichend, um zu beurteilen, ob ein Investment attraktiv ist oder nicht. Diese berücksichtigt nämlich keine Finanzierungskosten, keine Steuern, keine Renovierungs- und Sanierungskosten und lässt den Eigenanteil der Hausgeldzahlungen außen vor. Zudem sind die kompletten Kaufnebenkosten nicht inkludiert, die die Rendite oftmals empfindlich nach unten drücken.

Anhand meiner Erfahrung erwirtschaften Immobilien-Investoren mit einer Bruttorendite von 2 – 3 % und teilweise selbst bei 4 % bei einem hohen Fremdfinanzierungsanteil keinen positiven Cashflow – meistens sind es Zuschussinvestments.

Ich weiß, jetzt kommt der Einwand, dass ich die Wertsteigerung nicht berücksichtigt habe. In der Tat ist es so, dass der Kaufkraftverlust impliziert durch die Inflation zu einer nominalen Wertsteigerung der Immobilie beiträgt. Aber wer weiß, was beispielsweise in 10 Jahren ist? Ist bis dahin der Immobilienmarkt im Keller? Haben wir Rekordpreise bei den Immobilien? Gibt es eine neue Währung in Europa? Wissen tue ich es nicht und auch die vermeintlichen Experten oder Analysten werden es mit Sicherheit auch nicht vorhersagen können. Wir haben nun mal keine Glaskugel…

Ich berufe mich nur auf eine BWLer-Weisheit, nach der ich seit mehreren Jahren als privater Immobilieninvestor immer noch erfolgreich handel:

„Heutiges Geld ist mehr wert als zukünftiges“

Die Weisheit besagt, dass ich mein investiertes Kapital so schnell wie möglich wieder zurückhaben möchte. Indem ich das Geld schnellstmöglich wieder auf meinem Bankkonto habe, kann ich einerseits weitere Investments tätigen anderseits kann ich dadurch mein Ausfallrisiko minimieren, da jedes Investment auch mit Risiken verbunden ist.

Um nach dieser Weisheit zu handeln, ist es essenziell positiven Cashflow von Anfang an zu generieren. Positiven Cashflow von Beginn an zu generieren, berücksichtigen nur wenige private Immobilienkäufer. Stattdessen spekulieren Sie auf hohe Wertsteigerungen. Ähnlich wie bei Aktien kann die reine Spekulation zu hohen Verlusten führen – auch wenn eine Immobilie als Substanzwert wahrscheinlich nie ein Totalausfall sein wird.

Besser ist eine Strategie zu fahren, die schon laufenden Ertrag bringt und zusätzlich noch Wertsteigerungen als Sahnehäubchen generiert. Sollte das Sahnehäubchen ausbleiben, sind trotzdem Erträge zurückgeflossen und eine Rendite generiert worden. Bestenfalls hat sich bis zum Verkauf das Objekt sogar komplett abbezahlt, sodass ein Ausbleiben der Wertsteigerungen nicht so ins Gewicht fällt.

Eine vorrangige Spekulation auf Wertsteigerungen trägt das Risiko in sich, dass der aktuelle Trend „in der Stadt zu wohnen“ irgendwann abebbt und damit die Nachfrage sowie die Kaufpreise in den Städten sinken. In den 90iger Jahren gab es den Trend raus aufs Land zu ziehen, was zur Folge hatte, dass in den Städten die Nachfrage gesunken ist. In einer solchen Situation wird es schwierig Verkaufspreise zu verlangen, die dann noch eine Wertsteigerung versprechen.

Fakt ist, dass es in Deutschland genug Wohnraum gibt. Aktuell stehen über 2 Millionen Wohneinheiten leer. Warum heißt es dann immer, dass Wohnraum knapp sei? Wohnraum ist aktuell nur lokal knapp. Während Ballungsgebiete momentan Menschen anziehen, leiden eher ländliche Gebiete. Laut meiner Einschätzung gehe ich weiterhin von einer Nachfrage in Ballungsgebieten aus, allerdings führen die niedrigen Finanzierungszinsen aktuell zu sehr hohe Einkaufspreisen, die eine spätere Wertsteigerung gegebenenfalls eher schwächer ausfallen lassen, als viele Immobilienkäufer aktuell einkalkulieren. Daher empfehle ich vorab eine ausführliche Renditekalkulation und Immobilieninvestments zu tätigen, die nach Abzug aller Kosten einen positiven Cashflow aufweisen.

Unter dem folgenden Link können Sie kostenlos und unverbindlich Ihr Immobilien-Investment auf Rendite berechnen lassen.

Link zum Immobilien-Ankaufscheck:

http://check-dein-invest.de/immobilien-check/

Generell sollte Ihnen beim Immobilienankauf Folgendes bewusst sein:

Fehler in der Renditekalkulation können sich über die Jahre auf einige 10.000 Euro summieren.

Viele Grüße und allzeit gute Investments

Manuel Rapp